Сегодня можно говорить о том, что рынок недвижимости успокоился. С точки зрения покупателей он стабилизировался, и есть возможность не гнаться за ценами. Рост стоимости квадратных метров за прошлый год составил примерно половину от плановых показателей инфляции.

То есть реально наблюдалось не повышение цены, а естественное обесценивание рубля. На этом фоне в прошлом году отмечался рост спроса на ипотечные займы. Не уменьшается число заявок и сегодня. Граждане пытаются уберечь свои накопления от инфляции и обращаются в банки все смелее. Чего ждать от рынка, и на прежнем уровне?

Планы банков в новом году

Ожидается, что банковская система отреагирует на растущий спрос повышением процентных ставок. Уже сейчас многие банки заявляют о необходимости ужесточения требований к заемщикам. На самом деле существенных изменений по условиям выдачи займов не ожидается. Такие информационные выбросы в СМИ являются некоей артподготовкой перед повышением процентных ставок.

Аналогичную политику проповедует и лидер ипотечного кредитования – Сбербанк. Минимальная ставка на сайте банка пока не менялась, но какие показатели вносятся в кредитные договора никому, кроме самого заемщика неизвестно. Возрастающий спрос на ипотеку вкупе с системной зачисткой банковской системы играет на руку лидерам рынка. Глядя на Сбербанк, ставки по ипотеке не собираются снижать в ВТБ24, ДельтаКредите и других банках.

Как получить кредит по ставке ниже, чем предлагают банки?

Снизить ставку по кредиту можно с помощью государственной поддержки, которая реализуется через АИЖК. Суть большинства программ состоит в том, что если оформляется ипотека, процентная ставка снижается за счет дотаций из бюджета. Сегодня получить могут:

• молодые учителя (8,5%);
• молодые ученые (10-10,5%);
• получатели материнского капитала (7,65-12,5%).

Программа поддержки военнослужащих предполагает не только ставку, пониженную до 9,5% годовых. В рамках программы большая часть стоимости жилья выделяется военнослужащим государством. Также была увеличена максимальная сумма займа с 2 до 2,2 млн. рублей и с 30 до 20 процентов снижен первоначальный взнос.

Также уменьшить процентную ставку по ипотеке можно непрямым путем. Косвенное снижение долговой нагрузки осуществляется путем подачи заявки на налоговый вычет. В отличие от прошлых лет подать заявку могут оба супруга, что в сумме дает возможность получить до 260 тыс. рублей компенсации.

Стоит ли брать ипотечные кредиты?

Принятие решения о кредитовании для улучшения жилищных условий – это, скорее, не вопрос рыночных факторов. Средняя стоимость квадратного метра в городе, реальная инфляция, ставка по ипотеке в 2014 году не будут определяющими для заемщиков. Гораздо важнее наличие у потенциального заемщика стабильных доходов и реальной необходимости брать кредит для покупки жилья. Не будем говорить о людях, которые покупают квартиры в новых домах для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Это уже сфера предпринимательской деятельности.

А вот семьям, которым не приходится рассчитывать на льготы, но квартира нужна, следует исходить из своих доходов. Реальная оценка возможностей необходима не столько для того, чтобы убедить кредитных экспертов банка, а больше для своего же спокойствия. Прежде всего, важно не нажить себе неприятностей, так как сумма ежемесячного платежа должна быть меньше половины совокупного дохода семьи. Если есть деньги на первый взнос и человек уверен в стабильности своих доходов, то обращаться за кредитом сейчас самое время!

Какие изменения в государственных ипотечных программах произошли в 2014 году

Социальная ипотека 2014 года молодым учёным

Изменений в программе, помимо ежегодной индексации ставок не произошла. Гос. поддержка по-прежнему направлена на то, чтобы максимально помочь в покупке жилплощади работникам науки, не достигшим планки в 35 лет. В группу входят:

• научные сотрудники;
• преподаватели вузов;
• работники НИИ;
• врачи, ведущие научную деятельность;
• специалисты в сфере высокотехнологичного производства.

Первоначальный взнос по кредиту составит не меньше 10-12% от стоимости покупаемой квартиры. Ежегодные процентные ставки также не изменятся, остановившись на планке 10-11%.

Социальная ипотека 2014 года и материнский капитал

Программа, позволяющая использовать материнский капитал продействует до 2015, возможно, 2016 года. Выплата в этом году была увеличена на 5%, и сейчас она составляет 430 тысяч.

Активно обсуждается возможность отмены ограничения, связанного с невозможностью использовать материнский капитал до достижения ребёнком трёхлетнего возраста.

Социальная ипотека 2014 для молодых учителей

Изменения в этой программе также не предвидятся. Как и в предыдущие годы кредит с льготной ставкой в 8,5 процента годовых будет выдаваться учителям, работающим в гос. и муниципальных учреждениях, и не достигших планки в 35 лет.

Учителя могут получить и субсидию на первоначальный взнос. Размер помощи составит ровно 20% от стоимости покупаемой площади.

Социальная ипотека 2014 года и банки

Не секрет, что банки предлагают заманчивые программы для тех, кто является участником социальной ипотеки. «Льготные» клиенты считаются надёжными, поскольку их софинансирует государство.

По итогам 2013 года Сбербанк сохранил свои позиции бесспорного лидера рынка ипотечного кредитования России. Какие кредиты на покупку недвижимость предложит банк в 2014 году? Какими будут условия и процентные ставки по этим программам в начале года? Какие социальные проекты в области жилищного кредитования реализует Сбербанк? Читайте в этой статье.

Общий обзор программ

Сбербанк, как и ВТБ24, еще один крупный банк с госучастием, выдает кредиты на покупку жилья (готового или строящегося) в многоквартирных домах, индивидуального дома, гаража или машиноместа, а также предоставляет финансирование заемщикам-военным и позволяет использовать материнский семейный капитал. Прежде чем перейти к детальному анализу каждой программы, рассмотрим их общие условия.

1. Срок кредита - до 30 лет (кроме военной ипотеки: ее выдают максимум на 20 лет).

2. Минимальная сумма – 45 тыс. рублей. Все кредиты, кроме «военного» и «материнского», выдаются в рублях, долларах США или евро. Максимальная сумма ипотеки определяется Сбербанком в индивидуальном порядке и рассчитывается исходя из следующих условий:

Документально подтвержденного(-ых) источника(-ов) дохода. Таковыми считаются: заработная плата по основному, дополнительному месту работы, доход от предпринимательской деятельности, частной практики, пенсия, а также иные разрешенные законом источники, включая сдачу недвижимости в аренду, вознаграждения от использования интеллектуальной собственности, вознаграждения по договорам ГПХ;

Документально подтвержденной стоимости объекта недвижимости, который реализуется заемщиком и/или его супругой(ом)/созаемщиком, чтобы получить возможность сделать первоначальный взнос на покупку нового жилья или гаража (машиноместа). В этом случае максимальная сумма кредита будет не более, чем разница между стоимостью кредитуемого и продаваемого объектов недвижимости.

3. Минимальная процентная ставка:

В валюте – от 10,5% годовых по «гаражной» ипотеке и кредиту на строительство жилого дома, от 10% – по прочим программам;

В рублях – от 11,5% годовых по «материнской» ипотеке, а также кредиту на строительство загородного дома и от 12% – по другим предложениям.

Конкретный размер процентной ставки определяется индивидуально и зависит от следующих параметров:

Величины первоначального взноса;

Даты регистрации объекта недвижимости (если это происходит до регистрации ипотеки, то процентная ставка будет выше на 0,5-1 пункт).

Таким образом, если вы хотите максимально удешевить свою ипотеку, желательно, чтобы:

Покупаемый вами объект недвижимости был зарегистрирован после регистрации ипотеки;

Ваш первоначальный взнос был как можно больше;

Вы относились к «льготной» категории заемщиков.

Условия на практике

Как это выглядит на практике, покажем на трех примерах (величину переплаты учитывать не будем – это тема для отдельной статьи).

Пример 1. Человек, получающий зарплату через Сбербанк, покупает квартиру за 5 млн рублей в новостройке, возведенной с участием кредитных средств этого банка. Объект недвижимости зарегистрирован после регистрации ипотеки, которая выдана на срок в 10 лет, первоначальный взнос составляет 51%. В этом случае ставка по кредиту будет минимальной – 12% годовых.

Пример 2. Человек, получающий зарплату через Сбербанк, раздумывает: купить квартиру за 5 млн рублей в новостройке, возведенной с участием кредитных средств Сбербанка, или за те же деньги, но в доме неподалеку, строительство которого профинансировал другой банк? Срок пользования ипотечным кредитом – все те же 10 лет, в качестве первоначального взноса человек может внести всего 10%. Тогда ставка по кредиту для этого заемщика составит:

а) если объект недвижимости построен без привлечения средств Сбербанка, то не имеет значения, зарегистрирован он до или после регистрации ипотеки: в обоих случаях ставка составит 12,5% годовых;

б) если объект недвижимости, построенный с участием денег Сбербанка, зарегистрирован после регистрации ипотеки, – 12,5% годовых;

в) но если такой объект недвижимости зарегистрирован до регистрации ипотеки, ставка возрастет до 13,5% годовых.

Пример 3. Предположим, что сомневающийся заемщик из второго примера получает зарплату в другом банке, но за ипотекой решил обратиться в Сбербанк (категория заемщиков «Общие условия»). Процентные ставки для этого заемщика составят:

а) если приобретаемый объект недвижимости построен с участием денег Сбербанка и зарегистрирован после регистрации ипотеки, – 12,5% годовых;

б) если такой объект зарегистрирован до регистрации ипотеки – 13,5%;

в) если объект построен без привлечения средств Сбербанка и зарегистрирован после регистрации ипотеки – те же 13,5%;

г) но если такой объект зарегистрирован до регистрации ипотеки – уже 14,5%.

Вывод: если для Сбербанка вы являетесь «сторонним» заемщиком и не хотите брать ипотеку по максимальной ставке, вам необходимо особо тщательно подходить к выбору жилья и учитывать момент его регистрации.

4. Минимальный первоначальный взнос – от 15% по «гаражной» ипотеке и кредиту на строительство загородного дома, от 10% – по остальным программам.

5. Категория заемщика. У Сбербанка таких категорий три (приведены в порядке возрастания процентных ставок): работник аккредитованного Сбербанком предприятия; клиент, получающий зарплату на счет в Сбербанке; прочие заемщики («Общие условия»). Поэтому, если вы хотите взять ипотечный кредит именно в этом банке, обязательно выясните, входит ли ваша организация в список аккредитованных Сбербанком – это поможет снизить ставку по ипотеке.

А теперь рассмотрим все кредиты более подробно.

Специальные ипотечные программы

1. «Военная ипотека». Этот кредит выдается под 10,5% годовых на срок до 20 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости приобретаемого жилья. Для сравнения: ВТБ24 предлагает военную ипотеку с таким же первоначальным взносом под 8,5-10,5 процентов. Заемщиком по такому кредиту может быть только участник накопительной-ипотечной системы обеспечения военнослужащих жильем. При этом полное погашение кредита должно произойти не позднее достижения заемщиком возраста 45 лет. Максимальная сумма «военно-жилищного» кредита – не выше наименьшей из следующих величин:

90% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

90% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении.

2. « ». Это предложение Сбербанка действительно только для заемщиков, которые решат воспользоваться программой «Приобретение готового жилья» или «Приобретение строящегося жилья» (см. ниже). Покупая квартиру или дом с помощью ипотечных денег Сбербанка, материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос или его часть. Напомним, что в 2014 году величина маткапитала составляет 429,4 тыс. рублей.

Стандартные ипотечные программы

1. «Приобретение готового жилья». Такой кредит Сбербанк готов выдать на покупку квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости. Процентная ставка – от 12% годовых.

2. «Приобретение строящегося жилья». Эта программа предназначена для заемщиков, планирующих купить квартиру в жилом доме или иное жилое помещение в новостройке (на первичном рынке). Название программы не совсем соответствует ее цели: ведь не секрет, что многие предпочитают покупать жилье в уже сданных новостройках, а не в строящихся домах. Кроме того, ставка и условия по этому кредиту практически ничем не отличаются от ипотеки на приобретение готового жилья (см. выше).

3. Строительство жилого дома. Такой кредит Сбербанк готов выдать на индивидуальное жилищное строительство. Минимальная процентная ставка по этому кредиту в рублях – 12,5%, максимальная – 15% годовых. Максимум придется платить заемщику «со стороны», который в состоянии внести лишь 15% от стоимости своего будущего дома, регистрация которого произойдет раньше, чем регистрация ипотеки (если позже, ставка снижается на 1 пункт и составит 14%).

4. . Этой программой может воспользоваться человек, которому необходимы деньги на покупку/строительство дачи, садового дома или иных «строений потребительского назначения», на завершение строительства таких объектов или строительство жилого дома, а также на приобретение земельного участка. Условия в части процентных ставок и первоначального взноса по этой программе – точно такие же, как по предыдущей.

5. Гараж. В «цифровой» части такой кредит ничем не отличается от двух предыдущих; им может воспользоваться человек, желающий приобрести машиноместо или гараж (введенный в эксплуатацию либо строящийся). Интересная деталь: калькулятор на сайте Сбербанка показывает, что максимальный кредит по этой программе может достигать 999 999 999 рублей. Разумеется, кредит на приобретение объекта, построенного с участием кредитных средств Сбербанка, обойдется заемщику (как и в случае с жильем) дешевле на 1 процентный пункт.

Отметим, что на приобретение гаражей кредиты выдают немногие отечественные банки – среди крупнейших это ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Росавтобанк и Росбанк. И если Сбербанк просит потенциального заемщика оплатить не менее 15% стоимости приобретаемого гаража/машиноместа, то ВТБ24, Татфондбанк и Связь-Банк согласны выдать кредит при наличии у клиента всего 10% от этой стоимости, а Запсибкомбанк и вовсе готов профинансировать 100% стоимости объекта.

Потенциальному заемщику ипотеки сегодня нет смысла откладывать получение кредита на несколько месяцев. Вероятность того, что процентные ставки за 2014 год существенно снизятся, невелика.

В наступившем году некоторые банки могут пойти на нарушение правил, по которым заемщики должны ежемесячно выплачивать по кредиту не более половины своих доходов.

Материя первична

Большинство опрошенных БН игроков отечественного ипотечного рынка главной тенденцией минувшего года назвали опережающий рост спроса на новостройки.

В частности, по оценке начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Татьяны Павловой, этот тренд объясняется уравниванием процентных ставок по таким кредитам со ставками вторичного рынка. Проще говоря, кредиторы все чаще в своих продуктах снимают наценку на инвестиционный период (время до передачи готовой квартиры в залог банку). «Первыми снизили ставки банки с участием госкапитала (Сбербанк, ВТБ24) и тем самым вынудили всех остальных ипотечных игроков последовать их примеру», – напоминает специалист.

А по мнению директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, популярность ипотеки на первичку достигла таких масштабов, что даже отрицательно отразилась на других сегментах рынка недвижимости. «Рост кредитования первички ударил по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме», – уточнил он.

Естественно, столь ярко выраженный процесс быстро сойти на нет не может. Соответственно, следует ожидать, что в наступившем году рост ипотечного рынка также будет происходить преимущественно за счет кредитования покупки жилья на первичном рынке.

В целом же в 2013 году суммарный объем выданных ипотечных кредитов по стране увеличился по сравнению с 2012 годом почти на 30%, до 1,3 трлн рублей. Но в 2014 году ожидается более умеренный рост. По прогнозу руководителя Аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, он составит порядка 15%.

Классовая борьба

Следующая, перешедшая в новый год тенденция – рост популярности ипотечного кредитования при приобретении объектов относительно дорогих классов жилья.

Уточним, сегодня в ряде регионов с привлечением жилищных кредитов покупается до 50% квартир в сегменте новостроек эконом-класса. Но параллельно в течение всего минувшего года росло число ипотечных сделок в других сегментах. «Мы наблюдаем небывалый всплеск интереса к ипотеке на элитные объекты», – заявлял БН в июне директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.

Получение кредита на покупку объекта стоимостью в десятки миллионов рублей перестало быть редкостью. «В 2013 году нашей самой крупной ипотечной сделкой в Петербурге оказалась выдача кредита в размере 40 млн рублей на приобретение жилья в строящемся доме», – сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников.

«Самый большой кредит на сумму 50 млн руб. в прошлом году мы выдали клиенту для приобретения загородного дома с участком в Курортном районе», – отмечает директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Конышков.

«Клиент приобретал пятикомнатную квартиру в центре города, на Шпалерной улице, – рассказывает региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын. – Стоимость квартиры площадью около 250 кв. м равнялась 32 млн руб. Кредит составил 15 млн руб.».

Напомним, в ходе аналогичного опроса по итогам 2012 года банкиры в большинстве называли более скромные цифры.

Рост числа ипотечных сделок в сегментах бизнес- и элит-класса в наступившем году также продолжится. Этому кроме прочего будет способствовать усиливающаяся либерализация условий выдачи кредитов, к которой банкиров подталкивает растущая конкуренция.

Поле для маневра

«Доля госбанков на ипотечном рынке составляет около 80%, поэтому остальным банкам приходится работать в условиях жесткой конкуренции, чтобы удержать объемы выдач ипотечных кредитов и не уступать по предлагаемым условиям», – поясняет Татьяна Павлова. Рынки же недвижимости классов «комфорт» и «элит» остаются площадками, где, благодаря особым условиям, возможны прорывы игроков второго эшелона.

Оговоримся: программы кредитования с высоким первым взносом и сокращенным пакетом подтверждающих доход документов большинство ведущих игроков уже запустило. «Кредит “по двум документам” – не новость и у большинства банков присутствует в линейке», – констатирует Татьяна Павлова. Напомним, именно эти продукты популярны у россиян с высокими доходами.

На очереди пересмотр подхода к DTI. Debt to income – это отношение долга к доходу. И сегодня большинство банков придерживаются правила, что в рамках займа должник может ежемесячно выплачивать не более 45-50% ежемесячного заработка. В противном случае риски дефолта заемщика якобы чрезмерно возрастают. Но, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова, если некий гражданин зарабатывает гораздо больше, чем необходимо на удовлетворение ежедневных потребностей, он вполне мог бы ежемесячно выплачивать и 70% доходов.

То есть в наступившем году можно ожидать официального появления ипотечных продуктов с «высоким» DTI. И, понятно, россияне с крупными зарплатами жильем эконом-класса не интересуются.

Кроме того, вполне возможно, что вслед за ВТБ24 ряд игроков запустит программы с дополнительными скидками на кредиты свыше 5 млн. рублей. Что также будет способствовать росту популярности приобретения в ипотеку относительно дорогой недвижимости.

Большие братья

Также к упрощению требований по запрашиваемому с заемщика пакету документов ведет развитие банковских технологий. Различные компьютерные программы все с большей вероятностью позволяют предсказать будущее поведение потенциального заемщика по параметрам, которые отражаются не в документах, а в анкете либо других источниках информации. Соответственно, отпадает надобность в проверках по вороху справок.

Например, в конце 2013 года Национальное бюро кредитных историй и компания по созданию программного обеспечения для оценки потенциальных заемщиков FICO разработали новый программный продукт, который позволяет предсказывать дефолт заемщика с учетом поведения людей из его ближайшего окружения. В том числе и с учетом поведения знакомых из социальных сетей. Проще говоря, если среди знакомых потенциального заемщика много должников – кредит могут не дать.

«В нашей базе кредитных историй содержатся записи о 62 миллионах заемщиков, – пояснил БН принципы работы программы директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – У каждого заемщика есть номера телефонов, адреса, кредитные счета и другие характеристики. Когда такие параметры у двух заемщиков совпадают – мы говорим о связи между ними. Например, если домашний номер телефона у двух заемщиков совпадает, можно предположить, что они родственники».

Нетрудно догадаться, что совершенствование моделей оценки продолжится и в наступившем году.

Впрочем, технологическая революция касается не только методик проверки будущих заемщиков. В минувшем году Сбербанк перевел сотрудничество с контрагентами в онлайн-режим. В частности это позволяет сотрудникам агентств недвижимости и застройщиков отслеживать процесс прохождения заявки на кредит в режиме реального времени. «Если заявка рассматривается семь дней, она буквально горит красным цветом на мониторе банковского специалиста», – отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина.

Логично ожидать, что 2014 год станет годом перехода в онлайн-режим всех российских игроков рынка жилищного кредитования. То есть сроки рассмотрения заявок сократятся еще больше.

Государственное дело

Одним из значимых трендов наступившего года будет продолжающееся усиление на ипотечном рынке роли различных госинститутов. Прежде всего, ужесточится контроль. Например, ждут третьего чтения два посвященных потребкредитованию законопроекта, жестко регулирующие правила составления кредитных договоров, в том числе и ипотечных.

Со своей стороны обещает активизировать работу АИЖК.

Уточним, в ноябре Агентство пошло на кардинальный пересмотр своих принципов работы на ипотечном рынке. В частности, сняло ранее обязательное требование к заемщикам подтверждать свои доходы справкой по форме 2НДФЛ.

Сейчас АИЖК разрабатывает новые опции, нацеленные на стимулирование продаж. Например, готовит к запуску новую версию программы «Переезд». По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, запуск продукта предполагается в первом квартале 2014 года. Напомним, «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости. При этом заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. Разрабатывался продукт в том числе и для междугородних переездов.

Из других игроков российского ипотечного рынка опыт АИЖК попытался перенять только банк DeltaCredit. Продукт «DeltaПереезд» был запущен 30 сентября прошлого года.

В целом же из планов АИЖК на 2014 год наиболее значимыми для рынка недвижимости можно считать следующие. Агентство намерено внедрить в стране единую систему жилищных субсидий, в том числе и в сегменте социальной ипотеки. «В социальных продуктах агентство прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков», – говорит Мария Полякова. По ее словам, сегодня каждая категория заемщиков получает разные формы поддержки: в разном объеме и на разных условиях. Единая же форма предусматривает более крупный размер субсидии, но впоследствии получатель будет обязан расходы возместить.

Делайте ставки

Наконец, нужно сказать несколько слов о процентных ставках. Текущие прогнозы для потенциальных заемщиков благоприятны. Ставки либо останутся на сегодняшнем уровне, либо еще снизятся.

«Снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как “Молодые учителя”, “Молодые ученые” и тому подобные», – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Незначительное, на 0,1-0,2 процентного пункта, снижение ставок прогнозирует и Михаил Гольдберг.

Впрочем, к текущим прогнозам БН предлагает относиться с осторожностью. В начале минувшего года эксперты дружно утверждали, что ставки будут расти все двенадцать месяцев. Потолок назывался в 13,5%. Но с марта, достигнув отметки в 12,9%, средневзвешенные ставки пошли вниз.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Последние два года отмечается замедление темпов роста ипотечного рынка. Ожидается, что в 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 26%, в то время, как годом раньше прирост за первое полугодие составил 57%. В следующем году снижение роста ипотеки продолжится, и по прогнозам прирост за 2014 год составит 15%-20%. Сегодня в статье мы рассмотрим:

Прогнозы по процентным ставкам

Причины снижения объема ипотечного кредитования

Структуру рынка ипотечного кредитования

Позиции банков на рынке ипотечного кредитования

Причины снижения объема ипотечного кредитования – в росте процентных ставок начиная с 2012 года и неопределенность на мировых финансовых рынках. Только во втором полугодии ставки немного понизились. Первым понизил потом и АИЖК. В условиях конкуренции многие банки снизили требования к заемщикам и к первоначальному взносу по ипотеке.

Динамика изменений процентной ставки

В июне 2011 года процентная ставка составляла 12,3%, в июне 2012 года произошло снижение ставок по ипотеке до 12% годовых, а в июне 2013 года ставка поднялась до 12,7% годовых. К концу 2013 года процентные ставки немного понизились, и кредит можно получить под 12% годовых.

Некоторые аналитики прогнозируют снижение ставок в 2014 году за счет того, что банки сейчас нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом говорит снижение ставок по депозитам в 2013 году.

Однако многие специалисты считают, что ставки могут и увеличиться, в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Банки закладывают в кредит все виды рисков, которые возросли. Предпосылками к снижению ставок выступают экономическая стабильность, прозрачность рынка и прогнозируемость инфляции, но пока данных предпосылок нет, а ситуация с инфляцией остается неясной.

Однако российские власти постоянно высказываются о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке. Представители Центрального Банка считают, что в 2014 году инфляция будет замедляться до уровня 5% и ниже. После того, как инфляция снизится до уровня 3%, можно будет говорить о снижении ставок до желаемых 6% годовых.

Структура ипотечного рынка

С середины 2012 года структура ипотечного рынка существенно изменилась. Все больше растет доля кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. По итогам первой половины 2013 года доля ипотеки на первичном рынке составила более 30% от общего объема кредитов на жилье.

Увеличение объемов выдачи кредитов на покупку первичного жилья связано с ростом строительной отрасли. Начиная с 2011 года, наблюдается постоянный рост ввода в эксплуатацию нового жилья. Особой популярностью пользуются новостройки Новой Москвы, в которой планируется построить до конца 2013 года 1,1 млн. квадратных метров жилья.

Скорее всего, при сохраняющихся темпах роста жилищного строительства, темп прироста выдачи ипотеки в 2014 году сохранится, и до конца года составит 40% общего объема ипотечных кредитов. Увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования в направлении первичного жилья способствует увеличению предложения, и как следствие, повышению доступности жилья.

Однако при этом к кредитным рискам добавляются высокие риски строительной отрасли. На фоне высоких темпов строительства и повышения спроса на недвижимость банки существенно снизили требования к объектам недвижимости. В случае экономического спада в 2014 году это может привести к временной остановке объектов с низкой долей готовности, что отразится на спросе на ипотеку в недостроенных домах и на качестве уже выданных кредитов.

Позиции крупнейших банков

Государственные банки продолжают доминировать на рынке ипотечного кредитования. За первое полугодие 2013 года Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк увеличили свою долю выдачи ипотеки с 65% до 68% всего объема ипотечного рынка. В целом доля государственных финансовых институтов, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, превысила 74% общего рынка.

В 2013 году ВТБ24 значительно усилил позиции. В 2012 году его доля была 14%, а в 2013 году выросла до 18%, что обгоняет темп прироста рынка в 2,5 раза. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в последние два года продолжает снижаться и в первом полугодии 2013 года составила 43%, в то время как в тот же период 2012 года она составляла 45%.

В усилении роли государственных банков играет роль и возвращение на рынок Банка Москвы, который за первые шесть месяцев 2013 года выдал в 15 раз больше кредитов, чем за первое полугодие 2012 года.

Лидером по выдаче кредитов на покупку жилья на первичном рынке является банк «Возрождение», в котором доля выдачи ипотеки на первичном рынке составила 83% всего объема ипотечного кредитования. В Банке «Санкт-Петербург» объем кредитов на покупку жилья на первичном рынке – 81% всего объема ипотеки.

Государственные банки работают с первичным рынком менее активно: в банке ВТБ 24 объем кредитов на покупку первичного жилья составляет 38%, а в Банке Москвы – 30% от общего объема ипотечных кредитов.

По итогам шести месяцев 2013 года в десятку крупнейших ипотечных банков вошли Банк «Санкт-Петербург», темпы прироста выдачи ипотеки которого составили 215,2%, «Райффайзенбанк», с темпами прироста 130,1%, и «Ханты-Мансийский банк» – темп прироста 116,2%.

Условия получения ипотеки

Для большинства жителей России кредит на жилье остается недоступным. Изменить ситуацию может только снижение цен на недвижимость на 30%. В тоже время требования к заемщикам значительно снизились, и оформить ипотечный кредит стало намного легче, чем несколько лет назад.

Средний возраст заемщиков становится ниже, и большее количество людей в возрасте 25-35 лет оформляют ипотеку. Чаще всего заемщики – это мужчины в возрасте до 35 лет с высшим образованием, стабильной работой, положительной кредитной историей, которые проживают в городе с населением более 500 000 человек. Ипотеку обычно оформляют супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 000 до 110 000 рублей.

Наиболее лояльные требования банки выдвигают при оформлении кредитов на жилье эконом-класса, потому что оно отличается минимальными рисками. Самые жесткие требования выдвигаются при покупке в кредит элитной загородной недвижимости.

В последнее время снизились требования к срокам и месту работы. Стало реально оформить кредит заемщикам творческих специальностей и клиентам с нестабильным доходом. Многие банки вводят ипотечные программы по одному или двум документам.

Например, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, ДельтаКредит выдают кредиты без подтверждения дохода и трудовой занятости, при условии внесения первоначального взноса от 30% стоимости недвижимости. В Альфа-Банке корпоративные и зарплатные клиенты могут получить ипотеку под 11,7% годовых при первом взносе от 40% стоимости жилья.

Для привлечения клиентов банки разрабатывают комплексный подход к ипотеке, при этом заемщики имеют доступ к кредитным картам, потребительским кредитам, вкладам и страховым услугам. Такой подход позволяет снизить стоимость ипотеки. Более демократичные требования выдвигаются к минимальному первоначальному взносу, который уменьшился до 10%.

Цены на недвижимость в Москве

Цены на жилье продолжают расти. С 1 января 2013 года до 1 мая 2013 года в Москве и Московской области стоимость новостроек увеличилась на 16,5%. В ближайшее время стоимость жилья увеличится до 20%.

На элитное жилье и недвижимость бизнес-класса цены растут ориентировочно на 10%-15% в год, а прирост цен для Подмосковья до конца 2013 года достигнет 20%. Самым большим спросом пользуется жилье эконом-класса, поэтому в 2014 году будет строиться много недвижимости небольшого метража. Это позволит снизить цену до минимума.

Стоит ли брать?

Стоит ли брать ипотеку в 2014 году? Заинтересованность в ипотечных кредитах не уменьшается. Из-за того, что многие заемщики выплачивают кредит досрочно, рост цен на недвижимость компенсирует проценты по кредиту. По статистике ипотеку чаще всего оформляют люди, у которых уже есть сбережения. Поэтому они вносят первоначальный взнос до 55% стоимости жилья, и впоследствии, стараются погасить кредит досрочно.

В усредненном значении заемщик успевает выплатить 20% ипотеки до момента досрочного погашения. С учетом того, что цены на недвижимость в Московском регионе повышаются до 10% ежегодно, а процентная ставка по кредиту в среднем 12,6%, то фактор стоимости недвижимости не играет решающей роли.

Ипотека – это реальная возможность, имея небольшую сумму денег, стать владельцем квартиры. Часто оплата аренды жилья и коммунальных услуг выходит дороже, чем выплата ипотечного кредита. К тому же это выгодное вложение средств. Ведь с учетом инфляции и роста цен на недвижимость, проценты по ипотеке практически полностью компенсируются. Особенно если есть возможность внести достаточно крупный первоначальный взнос и выплатить кредит досрочно.