Ипотечная облигация – это надежный финансовый инструмент, обеспеченный недвижимостью. Ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке Ценные бумаги обеспеченные жилищной ипотекой

25.08.2023

К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости . Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.

Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях Ї при нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждается выдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества ), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости , удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая . Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами . Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении . В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием . Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.

3.3. Ипотечные ценные бумаги

На протяжении трех десятилетий ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За это время появились различные схемы, формы и виды ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Однако первая и самая простая схема (так называемая сквозная - pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства (FNMA и GNMA) и одно полугосударственное (FHLMC).

Ипотечный рынок состоит из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в соответствии с договором ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 3.9). Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Рис. 3.9 Рынок ипотечных кредитов

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам. Закладная - юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, удостоверяющий отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи), что упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной заключается в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынок закладных в России так и не сформировался.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 октября 2003 г. № 152-ФЗ.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим ФЗ.

Сертификат участия - новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является как бы собственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик (за вычетом вознаграждения управляющего).

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим ФЗ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Ипотечный агент имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, необходимые для реализации указанной деятельности, которая может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель деятельности в соответствии с ФЗ. Внесение в устав изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели деятельности, не допускается.

Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент».

Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано специализированной организации, которая не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и объекты недвижимости.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только при их соответствии следующим условиям:

Основная сумма долга по каждому договору или закладной не должна превышать 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

Договор об ипотеке не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Если должником является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Предметом договора займа должны являться только денежные средства. Обязанность должника возвращать основную сумму долга и одновременно уплачивать проценты на нее периодическими платежами (за исключением первых 12 месяцев) должна предусматриваться не менее чем в 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% от размера ипотечного покрытия. Размер ипотечного покрытия определяют путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, или его нотариально удостоверенной копией;

Кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

Закладной со всеми приложениями, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

Документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия с указанием:

Суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости имущества;

Названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. Если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер жилого помещения (жилого дома, квартиры);

Рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

Срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

Степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

Иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. " Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации.

Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в одной из форм, предусмотренных ФЗ от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее - ФЗ «О рынке ценных бумаг»). При документарной форме обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляется не реже одного раза в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций должны быть определены срок их погашения (частичного погашения) и стоимость (порядок ее определения), выплачиваемая по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, правила расчета и значения следующих обязательных нормативов, определенных ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»: норматива достаточности собственных средств (капитала); нормативов ликвидности; размеров процентного и валютного риска. Кроме того, он устанавливает для таких организаций требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

При оценке облигаций с ипотечным покрытием рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, эмитент облигаций обязан раскрывать и предоставлять сведения о такой оценке.

В распространяемой или публикуемой информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

Полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием; индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие; номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи лицензии управляющему ипотечным покрытием;

Информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения сертификатов можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим ФЗ и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

Положение о том, что стоимость сертификатов может увеличиваться и уменьшаться, что государство не гарантирует доходность инвестиций в данные сертификаты, а также сведения о том, что до приобретения ипотечных сертификатов участия следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций и управляющий ипотечным покрытием несут ответственность за содержание и форму распространяемой или публикуемой ин-формации о выпуске ипотечных ценных бумаг, их ипотечном покрытии, в том числе за распространение или опубликование неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации, а также за ее несвоевременное распространение или опубликование. Сведения не должны содержать:

Недобросовестную, недостоверную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую, вводящую в заблуждение информацию;

Информацию, которая не имеет документального подтверждения;

Информацию, не имеющую непосредственного отношения к выпуску ипотечных ценных бумаг и их ипотечному покрытию;

Коммерческая организация до получения соответствующей лицензии не вправе предоставлять для распространения или опубликования информацию о своей деятельности в качестве управляющего ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций обязан обеспечить всем заинтересованным лицам возможность ознакомления с информацией, содержащейся в реестре ипотечного покрытия, а также получения копий реестра или выписок из него. Он также должен опубликовать информацию об эмиссии таких облигаций в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ и правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала выдачи ипотечных сертификатов участия и сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Согласно требованиям нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, опубликованию подлежат:

Баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках управляющего ипотечным покрытием;

Отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

Иные документы в соответствии с настоящим ФЗ;

Информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, которое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия.

Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляют федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральный банк в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке (рис. 3.10) происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Рис. 3.10 Рынок ипотечных ценных бумаг

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Чтобы ипотечные ценные бумаги могли получить правовой статус обращения на ипотечном рынке, они должны отвечать требованиям:

Обращаемости (способности покупаться и продаваться на рынке недвижимости). Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи);

Стандартности (формы, содержания, правила);

Доступности для гражданского оборота (быть объектом сделок с недвижимостью);

Документальности (содержать все предусмотренные законодательством реквизиты);

Регулируемости и признания государством;

Ликвидности.

Рынок ипотечных ценных бумаг также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получить относительно дешевые и долгосрочные кредиты под залог ипотечных ценных бумаг и имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг являются превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

Коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

Ипотечные агентства выкупают закладные у банка через выпуск облигаций, размещаемых на фондовом рынке;

Денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

Государство гарантирует выплаты по облигациям.

Известны различные варианты организации работы, связанной с эмиссией ипотечных облигаций. В качестве примера можно привести деятельность Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), которое вместе с Центральным банком России и крупными банками-эмитентами ипотечных облигаций - должно рефинансировать ипотечные банки путем выкупа закладных (рис. 3.11).

ФАИЖК, созданное в 1997 г., получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства ФАИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков (60% ипотечных кредитов, выданных с участием ФАИЖК, приходится на регионы). С 2003 по 2005 г. Агентство получило госгарантии на сумму около 9 млрд р. На 1 мая 2005 г. по схеме ФАИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд р. по средней ставке 15% годовых.

До 2006 г. государственные гарантии распространялись только на покупку банковских займов. Нововведения разрешают агентству использовать госгарантии «для приобретения прав требования по кредитам и займам, предоставленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом гражданам... на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой». Это позволяет ФАИЖК выкупать ипотечные кредиты как у жилищно-накопительного кооператива, так и у потребительского общества.

Кроме того, гарантии бюджета могут использоваться для приобретения ипотечных ценных бумаг, выкупа и погашения собственных облигаций ФАИЖК и даже для погашения «кредитов и займов, привлеченных агентством».

При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему. Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом:

1. Эмитент формирует пул закладных.

2. Эмитент оформляет бланковую передаточную надпись на закладной и передает все документы по пулу ипотек документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Документарный хранитель передает заключение по проверке ипотечному агентству, действующему в рамках рассматриваемой схемы, либо эмитенту. Эмитент направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам) на рассмотрение и утверждение в агентство по ипотечному кредитованию.

3. Агентство проверяет полученные документы и, если они отвечают необходимым критериям, переводит право требования по ипотеке, составляющей пул, на себя и выдает гарантию по выпускаемым ценным бумагам. Эмитент обязан обслуживать пул, для чего агентство заключает с ним договор на обслуживание и выдает доверенность.

4. Эмитент публикует проспект эмиссии и размещает ценные бумаги. При размещении в реестре, ведущемся регистратором, открываются счета владельцев с зачислением на них ценных бумаг.

5. В ходе действия пула эмитент осуществляет обслуживание ипотеки, составляющей пул, учет и контроль платежей заемщиков, аккумулирует платежи, переоформляет закладные, ипотечные договоры.

6. Все платежи от заемщиков по ипотеке перечисляются на специальные счета, списания с которых производятся в строго определенных случаях: на оплату гарантии агентства по ипотечному кредитованию, для компенсации услуг задействованных в схеме участников и на выплату процентов и основной суммы долга по облигациям.

Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным кредитам от эмитента к агентству по ипотечному кредитованию на все время действия пула. В договоре может быть закреплено право агентства возвратить эмитенту закладные от пула при неплатежеспособности заемщиков по ипотеке. При этом агентство наделяет эмитента полномочиями по обслуживанию ипотечных кредитов, составляющих пул, на основании агентского соглашения.

Перевод права требования необходим для снижения риска неоплаты облигаций в случае неплатежеспособности или банкротства эмитента.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

В США рынок ипотечных ценных бумаг представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн дол. (22% от общего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн дол. пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в предыдущем году (это 36,6% всей эмиссии долговых обязательств).

Наиболее распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг являются сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эмитированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн дол.

В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование ипотечных рынков (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Рынок недвижимости

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, подбирается объект недвижимости. Если банк принял решение о выдаче кредита, то:

Между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем покупатель (заемщик) и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

Между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГБР;

Заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Таким образом кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для новых кредитов. Компании, работающие на вторичном рынке, также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент гарантирует держателям таких ценных бумаг своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Ст. 8 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Статья 6 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Изучив эту главу, вы узнаете:

? что такое ипотечные ценные бумаги и каковы их виды;
? как рынок ипотечных ценных бумаг связан с рынком ипотечных кредитов;
? какие модели рынков ипотечных кредитов сформировались в мировой практике и каково их влияние на рынки ипотечных ценных бумаг;
? на какой стадии находится российский рынок ипотечных ценных бумаг, каковы его проблемы и тенденции развития.

Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды

Название «ипотечные ценные бумаги» говорит о том, что связаны они с ипотекой - залогом недвижимости. Термин «ипотека» появился еще в древние времена (Греция VI в. до н. э.).

Ипотека (hypotheka) - обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

В России эти отношения регулируются двумя законами (в последней редакции): от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (последняя редакция) (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах).

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Чаще всего залог недвижимого имущества возникает при ипотечном кредитовании, когда банк выдает кредит под залог приобретаемого недвижимого имущества, которое и становится предметом залога. Другим случаем ипотеки является получение кредита или займа под залог уже существующего недвижимого имущества на какие-то иные цели заемщика, не обязательно связанные с этой недвижимостью.

Должник по кредиту (займу), обеспеченному ипотекой, владеет и пользуется своим имуществом, однако распорядиться (продать, заложить) им может только с согласия кредитора (банка). Когда должник не в состоянии исполнять свои обязательства, недвижимость продается с аукциона, из полученных денежных средств удовлетворяются требования кредитора, а оставшиеся деньги возвращаются должнику. Таким образом, ипотека выступает как способ обеспечения обязательств должника и снижает риски банка-кредитора (рис. 10.1). Дополнительной защитой кредитора является страхование как самого заложенного имущества, так и жизни и здоровья должника.

Рис. 10.1.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

При выдаче кредита под залог недвижимого имущества оформляется кредитный договор, который определяет отношения должника и кредитора, порядок выдачи и погашения кредита, а также договор залога, который определяет отношения залогодателя и залогодержателя, порядок пользования залогом, его ликвидации (продажи) в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Например, банк, который выдает ипотечный кредит, выступает кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (по кредитному договору) и залогодержателем заложенного недвижимого имущества. Права этого банка как залогодержателя могут быть также дополнительно обеспечены закладной.

Зачем нужна закладная, если все права кредитора и залогодержателя прописаны в соответствующих договорах? Закладная - это ценная бумага, которая может обращаться на рынке, следовательно, она дает возможность банку-кредитору передать, переуступить свои права иному лицу, просто передав (продав) этому лицу закладную.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Часто это одно и то же лицо, но не обязательно. Закладная должна иметь все обязательные реквизиты, в том числе содержать все существенные условия договоров - кредитного и договора залога, поэтому иногда закладная представляет собой целую «книгу». Поскольку все права, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, то и выдача закладной ее первому держателю осуществляется органом, осуществившим такую регистрацию прав залогодержателя. В дальнейшем владелец закладной может передать ее другому лицу, при этом такая сделка совершается в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, т. е. и права кредитора, и права залогодержателя.

Свойства закладной:

? выражает отношения долга. Однако владелец закладной при невозврате долга может получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не само имущество;
? именная бумага. Права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ней лицу;
? неэмиссионная бумага;
? документарная бумага. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса ;
? срочная бумага. Она имеет конкретный срок погашения, а если сумма обязательства подлежит уплате по частям - конкретные сроки (периодичность) платежей;
? обращающаяся ценная бумага (т. е. может существовать и вторичный рынок закладных);
? процентная бумага. По закладной предусмотрены выплаты процента сверх номинала, который может быть фиксированным или плавающим.

Почему же закладные не обращаются на рынке? Этому препятствуют несколько факторов:

1) закладная оформляется как документ, договор, состоящий из множества страниц и связанный с другими договорами (кредита, страхования жизни, страхования имущества, счета и др.);
2) суммы закладных, как правило, недостаточно высоки, чтобы быть привлекательными для крупных инвесторов, а мелкие инвесторы предпочитают другие активы, более понятные и менее рискованные;
3) процентный риск. Процент по кредиту является доходом по закладной, он фиксирован, и при колебании ставок на рынке закладная будет нести процентный риск;
4) риск потери стоимости имущества. Все закладные разные, оформлены на разные объекты недвижимости, стоимость которых колеблется и может быть завышена. Если цены на недвижимость упадут, некоторые заемщики могут отказаться от выплат по кредиту и отдать подешевевшее заложенное имущество обратно. Поэтому покупатель закладной с неохотой идет на риск покупки такой бумаги;
5) кредитный риск. В основе закладной лежит кредит, выданный заемщику. Состояние дел этого заемщика для покупателя закладной, а иногда и для самого банка-кредитора - неясный вопрос. Поэтому в случае ухудшения кредитного состояния заемщика (увольнения с работы, отсутствия доходов) возврат основной суммы кредита и процентов по ней становится маловероятным событием.

Таким образом, приобретение одной закладной - весьма рискованное и затратное мероприятие. Однако ее обращаемость позволяет конструировать финансовые продукты путем создания некоего портфеля и совмещения в нем разных активов так, чтобы снизить общий риск при сохранении доходности. На первый взгляд кажется, что такое невозможно, однако если мы рассмотрим детали, то:

? вместо нескольких закладных на эту сумму можно выпустить некоторое количество стандартных бумаг, тогда проблемы с приобретением пакета и сложностями договоров можно избежать;
? кредитный, процентный и риск потери стоимости имущества при объединении нескольких закладных снижаются, так как, например, при переоценке стоимости одного объекта может быть недооценен другой, и отказ одного из 1000 заемщиков от платежей не сильно повлияет на общий финансовый результат.

Поэтому финансовые инженеры придумали схему секьюритизации - превращения необращаемых активов в рыночные ценные бумаги.

Свойство обращаемости закладных как ценной бумаги позволяет использовать их в качестве обеспечения при эмиссии других ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.

Отдельной разновидностью таких облигаций являются жилищные облигации с ипотечным покрытием - облигации с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Облигации с ипотечным покрытием можно рассматривать как облигации с залоговым обеспечением, только с особым предметом залога.

Такие облигации выпускаются с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, аккумулирует пул закладных (ипотечное покрытие) , по которым получает регулярные платежи в погашение выданных кредитов. Банк может под этот пул закладных выпустить от своего имени облигации, погашение основного долга по которым и выплата процентов будут осуществляться за счет поступлений по закладным. Банк может также передать пул закладных другому лицу (ипотечному агентству), которое уже от своего имени выпустит облигации.

Подобная схема рефинансирования ипотечных кредитов широко применяется в США, где уже в 30-е гг. XX в. начинает формироваться система государственной поддержки ипотечного кредитования, создаются специализированные организации, в том числе ипотечные агентства. В США рынок ипотечных кредитов функционирует на основе хорошо развитого рынка ипотечных облигаций, что обеспечивает рефинансирование банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В России состав ипотечного покрытия регулируется законодательно.

Ипотечное покрытие может состоять только из обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом.

Другими словами, ипотечное покрытие в России может состоять:

1) из закладных;
2) ипотечных сертификатов участия;
3) государственных ценных бумаг;
4) денежных средств.

Недвижимое имущество может входить в состав ипотечного покрытия только в особых случаях и на определенный срок.

Ипотечное покрытие можно рассматривать как своего рода аналог паевого инвестиционного фонда, участники которого владеют ценной бумагой, удостоверяющей их права «дольщиков» ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие находится в доверительном управлении, которое осуществляет либо управляющая компания, либо банк.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, ценные бумаги, эмиссия которых имеет особенности по сравнению с «обычными» облигациями, в частности, эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.

Ипотечный агент - это акционерное общество, единственным предметом деятельности которого может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Для этого ипотечный агент может осуществлять заимствования, в том числе посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, ведение бухгалтерского учета также передается специализированной организации. Никакие изменения в уставе ипотечного агента не допускаются. После погашения всех выпусков размещенных облигаций с ипотечным покрытием ипотечный агент ликвидируется.

Основным эмитентом облигаций с ипотечным покрытием в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое учредило для этой цели несколько специализированных акционерных обществ - ипотечных агентов, однако рынок ипотечных облигаций в России находится еще в самом начале своего развития.

Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. М., 2006.
Статья 17 Закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Сущность и назначение ипотечных ценных бумаг

Определение 1

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) собой представляют долговые ценные бумаги, которые рефинансируют вложения банковского учреждения в ипотечные кредиты. Другими словами, это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Для того, чтобы лучше понять суть и назначение ИЦБ, следует обратиться к простейшему примеру механизма работы этих финансовых инструментов.

Пример 1

Финансово-кредитное учреждение выдает ипотечный кредит на $ 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику. Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками. 200 000 и тут же выпускает ипотечные ценные бумаги на данную сумму. Инвестор, купивший ИЦБ, по сути, возвращает банковскому учреждению потраченную им сумму, которую теперь можно выдать и другому заемщику. Банк, после того как продаст ипотечные ценные бумаги, начнет их погашать из средств, возвращаемых заемщиками.

Популярность данного вида финансовых инструментов обуславливается тем, что ИЦБ обеспечиваются реальной недвижимостью. В свою очередь, доходность данного вида ценных бумаг обеспечена стоимостью недвижимости (которая, в основном, растет из года в год на несколько процентов).

В развитых странах инвестиции в ипотечные ценные относятся, как правило, к категории долгосрочных. В РФ, однако, в силу экономической нестабильности, а также относительной неразвитости финансового рынка, инвесторы отдают предпочтение гораздо более коротким срокам (3-5 лет).

Основные особенности ИЦБ

Наиболее характерными особенностями ипотечных ценных бумаг являются следующие:

основной долг по этим ценным бумагам погашается периодически, а не одной суммой в конце срока, как это происходит с обычными облигациями
размер выплачиваемой суммы и число платежей может меняться (зависит от того, гасится ли досрочно ипотека заемщиком; так, к примеру, если кредит закрывается раньше установленного срока, то в таком случае, банк досрочно погасит приобретенную инвестором бумагу)
у ипотечных бумаг относительно низкая ликвидность (одной из причин этому – их высокая стоимость)
ИЦБ считаются одними из наиболее надежных финансовых инструментов, так как они обладают реальным обеспечением (также неоспоримым плюсом является то, что в них инвестируют крупные институциональные инвесторы: страховые компании, крупные банки, пенсионные фонды, ПИФы, государство и т. д.)
доходность ИЦБ зависит от ипотечной ставки (как правило, ставка доходности по данным ценным бумагам выше, нежели средняя ставка по банковским депозитам и по государственным облигациям).

Основные виды ИЦБ

Выделяют следующие три основных вида:

Закладная – именная ценная бумага, которая дает ее обладателю право получить причитающиеся ему средства, обеспеченные недвижимостью
Облигации с ипотечным покрытием – ценные бумаги, выпускаемые как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они обеспечивается ипотечным покрытием, а не недвижимостью. Ипотечное покрытие собой представляет ту сумму, которую клиенты должны выплатить банку по договорам ипотеки (в эту сумму входит основное тело займа и начисленные проценты). Банк, при этом, не имеет права выпускать таких облигаций на сумму большую той, чем он ожидает получить от его заемщиков.
Ипотечный сертификат участия – представляет собой именную ценную бумагу, которая не имеет номинальной стоимости, а лишь уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии. Выдавать подобного рода сертификаты могут лишь специальные организации, у которых есть лицензия на работу с паевыми инвестиционными фондами или частными пенсионными фондами. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для наиболее скорого возврата вложенных средств. Так, к примеру, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Данное право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что дало возможность гораздо быстрее возместить вложения.

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия.

Ценные бумаги в документарной форме, составляющие ипотечное покрытие, должны храниться в специализированном депозитарии.

Специализированный депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, другой депозитарий, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием или правилами доверительного управления ипотечным покрытием. В этом случае специализированный депозитарий отвечает за действия определенного им депозитария как за свои собственные.

15. Понятие и виды производных ценных бумаг.

Производные ценные бумаги (деривативы), т.е. ценные бумаги, создаваемые самим рынком для упрощения осуществления сделок, включают в себя опционы, фьючерсы, варранты, приватизационные чеки, депозитарные расписки и др.

Производные ценные бумаги относят к вторичным ценным бумагам, т.е. ценным бумагам на сами ценные бумаги. Стоимость производных ценных бумаг зависит от стоимости базисных финансовых инструментов. Различают финансовые деривативы первого уровня и последующих уровней. К финансовым деривативом первого уровня относятся сами производные ценные бумаги, т.е. опционы, фьючерсы и проч. Финансовые деривативы второго уровня представляют собой производную ценную бумагу на производную ценную бумагу: опцион на фьючерс и др.

Производные ценные бумаги представляют собой бездокументарную форму выражения имущественных прав или обязательств, возникающих при изменении цены базового актива.

Опцион - ценная бумага, дающая ее владельцу право на приобретение в течение определенного срока какого-либо финансового актива по фиксированной цене.

Варрант - долгосрочный опцион, дающий право ее владельцу приобрести акции данного эмитента в течение определенного времени по заранее установленному курсу. Как правило, варранты размещаются совместно с облигациями.

Фьючерс - это срочный контракт, позволяющий купить или продать ценную бумагу по установленной цене в определенный срок. Контракт становится ценной бумагой, причем очень ликвидной, им всегда можно торговать.